近幾年酒店市場發(fā)生了變化，酒店業(yè)產(chǎn)能過?，F(xiàn)象凸現(xiàn)，在此背景下各家酒店紛紛采取措施謀求轉(zhuǎn)型，將部分過剩產(chǎn)能轉(zhuǎn)入其他行業(yè)，如轉(zhuǎn)型做醫(yī)院、轉(zhuǎn)型做養(yǎng)老等，其中養(yǎng)老型酒店既可以分擔(dān)國家養(yǎng)老負(fù)擔(dān)又可以幫助酒店轉(zhuǎn)型發(fā)展，因此備受關(guān)注。近日記者采訪了北京九華山莊養(yǎng)老項(xiàng)目、杭州開元集團(tuán)養(yǎng)老項(xiàng)目以及莎瑪酒店式公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人，并實(shí)地察看了部分養(yǎng)老型酒店現(xiàn)狀。目前幾家養(yǎng)老型酒店的銷售情況樂觀，其管理層對中國養(yǎng)老市場信心十足。同時(shí)，記者也發(fā)現(xiàn)幾家養(yǎng)老型酒店均定位中高端，軟硬件均是高星級酒店標(biāo)準(zhǔn)。

　　高標(biāo)準(zhǔn)軟硬件鎖定中高端

　　日前，記者來到了位于北京市北六環(huán)附近的九華山莊，從市中心到九華山莊乘坐地鐵及公交車用時(shí)約2小時(shí)，可以說已經(jīng)遠(yuǎn)離都市喧囂。

　　記者所采訪的九華山莊一期養(yǎng)老型酒店位于整個(gè)園區(qū)北側(cè)。大廳內(nèi)裝修豪華，在大廳的角落有護(hù)士站。隨后記者進(jìn)入客房區(qū)參觀，每個(gè)樓層都有專職服務(wù)人員值班?？头績?nèi)床鋪、桌椅、布草與酒店客房很相似，房間內(nèi)有半開放式或全開放式廚房，爐灶、廚具一應(yīng)俱全。房間內(nèi)隨處可見適老設(shè)施，如緊急呼叫按鈕、衛(wèi)浴間各種扶手、防滑塑膠地墊等。

　　北京九華養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司總經(jīng)理張銀介紹說，九華山莊的養(yǎng)老項(xiàng)目共規(guī)劃了三期，3000多個(gè)房間。已完成的一期有800間客房、1600個(gè)床位，已經(jīng)出租了70%。

　　記者采訪的另一家養(yǎng)老型酒店“天津開元東方養(yǎng)老院”，由開元集團(tuán)旗下開元頤養(yǎng)投資有限公司投資管理，由一家四星級酒店改造而成，位于天津津南區(qū)，樓高5層，有98間客房。

　　記者注意到，上述兩家酒店的價(jià)位均定位中高端。

　　開元頤養(yǎng)投資有限公司總經(jīng)理謝建軍介紹說：“中高端養(yǎng)老酒店是我們開發(fā)的首選。目前價(jià)位在每個(gè)房間月租4000元到8000元左右(不包含餐飲等個(gè)性化服務(wù))。8000元以上的產(chǎn)品很少，4000元以下的產(chǎn)品基本沒有。未來開元的養(yǎng)老酒店也計(jì)劃連鎖經(jīng)營，主要在二線城市鋪開。”

　　張銀也介紹說：“九華山莊養(yǎng)老項(xiàng)目主要面向北京養(yǎng)老市場，租期有長有短，短租的1年、3年、6年，長租30年，長租需要60萬元到300萬元(含租金和押金)。”

　　張銀說：“九華山莊的養(yǎng)老項(xiàng)目軟硬件建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較高，相應(yīng)的客戶也是偏中高端，以對生活品質(zhì)有追求的老年人為主，平均年齡65歲左右。這一消費(fèi)群體更關(guān)心文化生活，對精神層面的需求更多。例如入住九華山莊的老人經(jīng)常會去唱歌、畫畫、種地、泡溫泉。這一點(diǎn)跟高齡老人有所區(qū)別。”

　　從酒店到養(yǎng)老既相通又相異

　　酒店轉(zhuǎn)型做養(yǎng)老既有很多優(yōu)勢，如服務(wù)流程規(guī)范、硬件設(shè)施完善，也面臨很多挑戰(zhàn)，如適老設(shè)施配備、安全保障、隱私保護(hù)等。

　　張銀介紹，九華山莊以前是一個(gè)以酒店、會議、展覽為主的酒店企業(yè)，現(xiàn)在轉(zhuǎn)型做養(yǎng)老酒店，首先，從硬件上要改造，增加很多適老設(shè)施，如醫(yī)用電梯、緊急呼叫按鈕、衛(wèi)浴間扶手等;第二，在配套設(shè)施方面，需要增設(shè)醫(yī)院、康復(fù)中心、救護(hù)車、公寓護(hù)士站等;第三在管理方面，管理思想、管理技能都要調(diào)整，如原有酒店的員工要接受專業(yè)培訓(xùn)，還要引進(jìn)護(hù)工。

　　謝建軍介紹說，天津開元東方養(yǎng)老院是由一家四星級酒店改造而來，改造工作也是十分復(fù)雜，需要增加是適老設(shè)施、監(jiān)控系統(tǒng)、康體娛樂設(shè)施等，而且要在裝修材料、家用電器方面充分保障老年人的健康安全。

　　張銀和謝建軍都認(rèn)為，從酒店到養(yǎng)老酒店的轉(zhuǎn)變雖復(fù)雜，但是真正的運(yùn)營難點(diǎn)是在轉(zhuǎn)型之后。

　　張銀認(rèn)為，目前國外的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都在談?wù)撊绾巫尷先擞凶饑?yán)地活著，這是一個(gè)難題。養(yǎng)老酒店哪些東西按照酒店的標(biāo)準(zhǔn)來做?哪些東西按照養(yǎng)老院的標(biāo)準(zhǔn)來做?如何處理管理流程與老人隱私的矛盾?這是需要不斷摸索的道路。

　　謝建軍則認(rèn)為，養(yǎng)老酒店運(yùn)營中的最大難點(diǎn)是老人的安全問題。他說：“安全問題涉及很多方面，如園區(qū)環(huán)境、房間設(shè)施、常用電器、食品衛(wèi)生、人際關(guān)系等。舉幾個(gè)具體例子，為了應(yīng)對類似問題，我們的攝像系統(tǒng)基本是覆蓋全園區(qū)的;對空氣質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)空氣中的病菌等并采取措施;檢查外來人員，防止病菌進(jìn)入;定期檢查房間電器;聘請廚師為老年人提供養(yǎng)生餐飲;常備醫(yī)護(hù)人員，并定期查房和診療。”

　　ONYX酒店集團(tuán)北亞市場開發(fā)副總裁TommyLai認(rèn)為，普通酒店客人流動性很大，但是養(yǎng)老酒店的很多客人長期租住，工作人員就需要記住每個(gè)老人的名字、生活習(xí)慣甚至個(gè)人愛好。另外，養(yǎng)老酒店的客房也要營造家的舒適度和溫馨感，需要有足夠的儲藏空間、廚房，而且家具不能太過浮華，色調(diào)要有家的味道。

　　養(yǎng)老酒店價(jià)格走高勢所必然

　　在談到開發(fā)養(yǎng)老型酒店的初衷時(shí)，張銀說：“第一從社會背景來看，我國正快速進(jìn)入深度老齡化社會;第二從市場需求來看，整個(gè)社會對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的需求越來越迫切;第三從集團(tuán)內(nèi)部發(fā)展來看，九華集團(tuán)自成立以來，一直致力于健康產(chǎn)業(yè)，轉(zhuǎn)型養(yǎng)老是集團(tuán)使命的回歸。”

　　2012年，九華山莊的養(yǎng)老項(xiàng)目正在建設(shè)中，中央出臺了“八項(xiàng)規(guī)定”，根據(jù)市場變化，九華山莊將部分會議會展設(shè)施改造后也投入到了養(yǎng)老項(xiàng)目。

　　開元頤養(yǎng)投資有限公司今年年初成立，主要進(jìn)行養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資，天津開元東方養(yǎng)老院是它投資管理的第一個(gè)養(yǎng)老型酒店。

　　謝建軍說：“投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)主要出于以下幾點(diǎn)考慮：第一，此前開元集團(tuán)已經(jīng)對這一領(lǐng)域做了兩三年時(shí)間調(diào)研，我們深信中國未來將成為最大的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場。第二是從開元集團(tuán)自身的發(fā)展方向來考慮，由于受到宏觀形勢的影響，酒店產(chǎn)能過?，F(xiàn)象凸顯，開元部分酒店資產(chǎn)需要轉(zhuǎn)型，進(jìn)入其他行業(yè)發(fā)展。”

　　兩家企業(yè)投資養(yǎng)老市場的第一步，不約而同地選擇了一線城市中高端市場。對此，在高端公寓運(yùn)營、地產(chǎn)開發(fā)方面很有見地的TommyLai認(rèn)為，酒店轉(zhuǎn)型養(yǎng)老走中高端路線是符合市場需求的。他給出了三個(gè)理由：

　　第一，商業(yè)化運(yùn)作的養(yǎng)老型酒店不同于敬老院，它倡導(dǎo)一種老年人的新生活方式，目標(biāo)客戶群體是一群有活力、有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年人。這部分老年人喜歡生活在健康、有活力的環(huán)境里;

　　第二，從大數(shù)據(jù)分析來看，中國頂級的財(cái)富人群高達(dá)2600萬人口，假設(shè)其中有10%的人需要高端養(yǎng)老公寓，即為260萬人。所以高端養(yǎng)老公寓肯定有市場。

　　第三，從運(yùn)營模式去看，高品質(zhì)的養(yǎng)老公寓項(xiàng)目需要高品質(zhì)的軟硬件設(shè)備和優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)。以上海新天地的服務(wù)式公寓莎瑪Luxe為例，全天24小時(shí)安保，每3到5戶配備一位“阿姨”……這些都需要高成本投入，自然就推高了公寓租金。